Недвижимость в 2026 году: что будет с ценами и спросом?

Российский рынок жилья в начале 2026 года противоречив: после отмены массовой льготной ипотеки спрос на недвижимость остается слабым, но цены продолжают расти на фоне ограниченного доступа к ипотеке и замедления строительства. Текущие прогнозы аналитиков говорят о продолжении роста цен примерно в рамках инфляции, с умеренными отличиями по сегментам.

Эксперты отмечают, что сейчас новая «вторичка» в среднем на 6% дешевле готовых новостроек и при этом часто имеет более привлекательные характеристики. За год она подорожала чуть быстрее, чем новостройки — на 11% против 10%, что делает сегмент полноценным конкурентом для застройщиков и интересным вариантом для покупателей.

Согласно прогнозу ДОМ.РФ, номинальные цены жилья в 2026–2027 годах будут увеличиваться примерно на величину инфляции — рост выше инфляции вряд ли возможен без внешних шоков или новых государственных стимулов.

В начале 2026 года российский рынок жилой недвижимости демонстрирует разнонаправленное движение цен: первичное жилье дорожает быстрее, тогда как вторичный сегмент прибавляет по минимуму за последние годы. По итогам 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла примерно на 10,6%, во «вторичке» — всего на 1,9%. Результат объясняют слабой доступностью рыночной ипотеки и избыточным предложением в ряде регионов: продавцам все чаще приходится делать скидки, чтобы ускорить сделки.

Слабость спроса проявилась в первой половине 2025 года, когда доля рыночной ипотеки в сделках падала до рекордно низких 18%. Ситуация начала улучшаться летом на фоне смягчения денежно-кредитной политики: к осени показатель поднимался до 30%, а активность покупателей — на 18–20%. Дополнительным стимулом стала корректировка условий семейной ипотеки, которая с февраля 2026 года будет оформляться на супругов как на созаемщиков.

Во втором полугодии спрос вырос заметнее: относительно первой половины года активность подскочила на 30–40%, что и поддержало цены на первичном рынке. В итоге средний «квадрат» в новостройках достиг 158,1 тыс. руб. По данным аналитических агентств, в Москве средний уровень предложения составил около 492,1 тыс. руб. за кв. м, во «вторичке» — около 286,4 тыс. руб. за кв. м.

На вторичном рынке показатели ниже, но разница между городами сохраняется: в Петербурге — около 256,3 тыс. руб., в Сочи — 330 тыс. руб., а, например, в Хабаровске — 143,5 тыс. руб.

В начале 2026 года первичный рынок может получить дополнительный импульс: вступающие в силу изменения в семейной ипотеке традиционно приводят к кратковременному «догоняющему» спросу. В январе-феврале цена квадратного метра в новостройках может прибавить еще 1–2%, после чего рынок вероятно остынет. Это связано с тем, что осенью 2025 года сформировался заметный «опережающий» спрос, и его выработка приведет к сокращению числа сделок на 10–15%.

Снижения цен в первичном сегменте аналитики не ждут: девелоперы несут высокие расходы на проектное финансирование, часть продаж была проведена в рассрочку, а инфляционные факторы сохраняются. На вторичном рынке цена будет зависеть от политики Центробанка: при снижении ставок на 3–4 п.п. может реализоваться накопленный спрос, что способно поднять активность на 30–40% и привести к росту стоимости.

Прогнозы на 2026 год остаются умеренно оптимистичными. По оценкам ЦИАН, новостройки могут подорожать на 13–15%, то есть выше уровня ожидаемой инфляции. На вторичном рынке ожидается более спокойная динамика — около 8% в годовом выражении. Основными драйверами называют возможное снижение ключевой ставки, а также изменение структуры предложения — доля проектов эконом-класса сокращается, что подтягивает среднюю цену вверх.

По оценкам участников рынка, в 2026 году столичный рынок новостроек сохранит высокую ценовую динамику. Главными факторами выступают строительная инфляция, небольшое количество новых проектов и сохраняющиеся ограничения на кредитование девелоперов. При высокой себестоимости запуск новых строек — дело рискованное, поэтому предложение растет медленно, что и поддерживает цены.

В сегменте бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра в 2026 году может вырасти на до 15%, в массовом сегменте — примерно на 13% в годовом выражении. Это может быть связано с дефицитом новых проектов в московском регионе и продолжающимся спросом со стороны покупателей.

Дефицит сформировался в 2024–2025 годах — тогда девелоперы запускали мало проектов из-за высоких кредитных ставок и роста инвестиционных рисков.

В 2025 году рынок новостроек Петербурга замедлился из-за дорогой ипотеки и высокой ключевой ставки — после падения продаж на 22% в 2024 аналитики зафиксировали еще минус 14% год к году. Девелоперы сократили запуск новых проектов примерно на 16%, подстраиваясь под сниженный спрос. В результате рост цен оказался умеренным: в 2025 году «квадрат» подорожал примерно на 6%, что почти вдвое ниже темпов годом ранее. На конец года средняя цена предложения достигала около 360 тыс. руб. за кв. м, при этом массовый сегмент вырос примерно до 257 тыс. руб. за кв. м.

На 2026 год эксперты ожидают стабилизацию и постепенное восстановление спроса в случае начала снижения ключевой ставки. Потенциальный рост сделок по ДДУ оценивается в около 9%, но ценовой разгон прогнозируется умеренный — порядка 5–7% в годовом выражении. Ускорение до 8–9% возможно только в 2027 при реализации накопленного отложенного спроса.

Вторичный рынок в Петербурге выглядел устойчивее за счет более доступного ценника: в 2025 году количество сделок выросло на 3%, а цены поднялись на 7–8% в сегменте «новой вторички». Но это снижение предложения к концу года привело к дефициту ликвидных объектов, что усилило конкуренцию среди покупателей. Для жизни вторичный рынок остается популярным выбором, но с инвестиционной точки зрения дома нового строительства дают более высокую доходность.

Цены на жилье в Махачкале и Дербенте в 2026 году продолжат рост благодаря устойчивому туристическому потоку и переходу застройщиков от самостроя к цивилизованным проектам на эскроу. Низкий входной порог делает регион привлекательным для инвесторов. Главный драйвер — эффект низкой базы и дефицит качественных проектов у моря, из-за чего ликвидные объекты дорожают быстрее инфляции.

В Калининграде, Зеленоградске и Светлогорске продолжает работать модель «спрос есть — земли нет». Побережье ограничено охранными и градостроительными регламентами, что делает предложения штучными. Переезд на удаленку и миграция старшего возраста поддерживают спрос, а дефицит первой линии формирует рост цен в премиальном и комфорт-сегменте.

Алтайский край и Республика Алтай переходят из «дикой турзоны» в премиальный всесезонный курорт благодаря инвестициям крупных компаний в горнолыжные комплексы и отельную инфраструктуру. Рост цен обеспечивают не частные, а институциональные игроки, а сужение предложения вокруг новых курортов приводит к удорожанию земли в радиусе 30–50 км.

Рынок Кисловодска, Пятигорска и Ессентуков дорожает умеренными темпами за счет круглогодичного медицинского туризма и госинвестиций в санаторные кластеры. Перегрева здесь нет, но стабильный рост цен формируется благодаря высокой загрузке санаториев и спросу от инвесторов, ориентированных на долгосрочную доходность.

В городах Урала цены растут на фоне увеличения зарплат в ВПК и производственных кластерах. Сегмент смещается в сторону комфорт- и бизнес-класса: покупатели требуют благоустройство, новые форматы и транспорт. Челябинск, долгое время считавшийся недооцененным, в 2026 году догоняет соседей за счет экологической модернизации.

Инфраструктурные проекты (новые станции метро и мосты через Оку) создают переоценку районов еще до ввода объектов. Конкуренция за качественное жилье идет между промышленными кластерами и IT-сферой: это разгоняет цены в комфорт-сегменте и районах перспективного проживания.

Новосибирск выигрывает от разворота экономики на Восток и статусе ключевого логистического хаба. Город притягивает население из соседних регионов и Средней Азии, что стабильно увеличивает спрос на аренду и покупку жилья. Пока население растет, рынок демонстрирует динамику выше инфляции.

«Арктическая ипотека» под 2% формирует ажиотажный спрос при недостатке новостроек, подходящих под программу. Девелоперы не успевают насыщать рынок из-за высоких издержек строительства в Заполярье, что приводит к ускоренному росту цен на первичном рынке.

Владивосток и Хабаровск дорожают на фоне роста торгово-логистической экономики и сохранения «дальневосточной ипотеки». Высокие доходы в морской логистике поддерживают платежеспособный спрос, при этом ликвидность видовых объектов делает рынок привлекательным для инвесторов.

Южный рынок разделился: Сочи удерживает статус элитного курорта с ограниченной землей и высоколиквидными видами, где снижение цен маловероятно. Краснодар показывает селективный рост: дорожают районы с транспортными проектами и социальной инфраструктурой, в остальных сегментах рынок работает вблизи потолка платежеспособности.

Начало 2026 года принесло ряд изменений, которые заметно влияют на спрос и структуру сделок на рынке жилья. Ключевым событием стало сворачивание массовой льготной ипотеки: эта программа несколько лет фактически поддерживала рынок, создавая доступный вход для широких категорий граждан. После ее отмены (а в отдельных случаях — существенного ужесточения), кредит стал дороже, и часть покупателей покинула рынок либо отложила решение о покупке.

Государственная поддержка сместилась в сторону точечных программ, адресованных IT-специалистам, семьям с детьми и отдельным категориям работников, что сузило круг тех, кто может рассчитывать на льготные ставки. Эффект от перераспределения уже заметен: платежеспособный спрос концентрируется в новых стройках, где остаются альтернативные механизмы финансирования и рассрочки от застройщиков, в то время как вторичный рынок теряет часть аудитории.

Параллельно обсуждаются инициативы, способные изменить правила игры для дольщиков и собственников вторичного жилья. Речь идет об усилении механизмов защиты участников долевого строительства и о законопроектах, направленных на сглаживание так называемого «эффекта Долиной» — ситуации, когда жилье в новых районах после заселения резко дешевеет из-за перенасыщения предложением.

При планировании покупки жилья ключевым фактором в 2026 году остается динамика ипотечных ставок — на нее сильно влияет политика Центробанка. В декабре 2025 года регулятор уже сократил ключевую ставку до 16%, что стало частью постепенного цикла смягчения монетарной политики после периода высоких ставок. По прогнозам депутата Госдумы Анатолия Аксакова, этот процесс может продолжиться, и к концу года ключевая ставка снизится до 12–13%, а рыночные ипотечные ставки, согласно оценкам банковских аналитиков, могут опуститься в районе 14–15% годовых.

В первой половине 2026-го динамика будет работать на покупателя: более низкие ставки постепенно снижают ежемесячную нагрузку по кредиту и увеличивают доступную максимальную сумму займа, что может оживить спрос до того, как цены к середине-концу года поднимутся под давлением ожидаемого роста сделок. С понижением ставок в 2026 году объем выдачи ипотечных кредитов может увеличиться на 20–30% по сравнению с 2025 годом, а это обычно коррелирует с ростом цен в сегментах с высокой ликвидностью.

Если ключевую ставку начнут снижать активнее во второй половине года, часть отложенного спроса, характерного для рынка с дорогими кредитами, может вернуться. Это заметно в сегментах с хорошей инфраструктурой и ликвидностью, где покупательская активность чувствительнее к изменению стоимости кредита. В таких обстоятельствах «окно возможностей» для выгодной покупки чаще всего открывается именно в первой половине года, когда потенциальные покупатели могут воспользоваться ожиданиями снижения ставок до того, как рост спроса начнет давить на ценники в отдельных сегментах и локациях.

Для продавцов ситуация в 2026 году будет неоднородной. В Москве и Санкт-Петербурге цены на жилье остаются на высоком уровне по сравнению с большинством регионов, при этом сегмент ликвидных объектов — квартиры с удачной планировкой, близостью к метро, инфраструктуре и высоким качеством ремонта — по-прежнему находит покупателя. Даже в условиях высокой ставки по ипотеке сделки в этих категориях продолжают проходить относительно быстро, поскольку спрос поддерживается «семейным» покупателем и инвестором, стремящимся сохранить капитал на фоне слабой динамики депозитов. Поэтому в двух столичных агломерациях у продавцов сохраняется возможность фиксировать прибыль уже в первой половине года, не прибегая к существенным дисконтам.

В регионах контраст еще выше: в городах-миллионниках, где первичный рынок активно сокращал предложение в 2024–2025 годах, поддержка спроса может восстановиться быстрее. Но в городах с низкой экономической активностью, ограниченным выходом новых проектов и слабой кредитной доступностью темпы рынка будут более вялыми.

Здесь возможным сценарием для продавцов станет ожидание улучшения макроэкономических условий и снижения ипотечных ставок, поскольку в таких локациях рост цен будет скорее умеренным, а покупатель чаще ориентируется на бюджет, а не на качество объекта. При этом агрессивное снижение цены со стороны продавца часто не увеличивает скорость продажи, а лишь фиксирует убыток.